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Afin de ne pas laisser les poubelles sous les fenêtres de M. Donat (et voisins du dessus) le conseil se propose de les décaler entre les deux racks à vélo, ce qui implique de déplacer l'un des racks. On avisera ensuite quand à l'embellissement et la répartition des containers qui permettent d'assurer une circulation correcte dans la cour.

Il faut contacter MM. Péresse et chevalier pour leur demander de détacher leurs vélos de la grille.

contact MM. Péresse et Chevalier : Sylvain
dimanche 11h : RDV pris par Guillaume Fred et Sylvain pour déplacer le rack.

Un RDV de prise en main mardi 28 à 18h avec Google Meet nous a permis d'appréhender les principales fonctionnalités du système, qui doit encore évoluer et se parfaire. Il permet aux copropriétaires d'accéder à énormément d'informations et d'interagir avec notre chargée de compte Claudia Da Cruz, et de communiquer avec le syndic.

L'aspect fonctionnel collaboratif est en-dessous de certaines attentes (partage de documents, édition de documents, enrichissement, classement) mais on pourra voir à utiliser d'autres outils, et suggérer au syndic d'en intégrer des préexistants (Motion ?) dans son interface.

concerné(e)s : Claudia (syndic)

La communication envers les copropriétaires a débuté, mais la seule fiche d'accès à l'interface web ne sera pas suffisante pour beaucoup de copropriétaires. Les informations utiles, outre celles que nous avons affichées dans l'entrée, devraient cependant être envoyées avec le premier appel de charges en juillet.

Lancement de la transition et à ce qu'on récupère les contacts et les accès utiles à un démarrage rapide, et à ce qu'on puisse faire avec eux une réunion de “passation” et une séance d'initiation à l'outil.

La “passation” est encore en cours…

en charge : Marine

1ère visite faite le 24 mai, le façonnage est normalement en cours.

la livraison prévue en juillet mais comme on n'a pas de nouvelles il faut recontacter Le Boulluec

en charge : Claudia (syndic)

Prise de contact avec Enedis et GRDF en vue de leur demander de remettre si besoin leurs colonnes montantes aux normes avant qu'on lance des travaux de réfection de la cage d'escalier

à reprendre par le syndic

Nous sommes observateurs (dégât entre deux lots privatifs sans impact sur la copropriété) : attente de voir l'évolution de l'humidité et prochaine visite d'un expert.

Suite à la visite plombier en avril : on devrait récupérer une facture du plombier qui a fait la visite du plombier et donc on serait en droit d'attendre un rapport de visite. Le CS est dans l'attente de ces éléments pour aviser sur la conduite à tenir.

La société MurProtect qui a visité l'immeuble lundi 27 a confirmé que les traces au mur et au plafond du hall provenaient d'eaux usées

à reprendre par le nouveau syndic

Plusieurs fuites sont apparentes pendant les pluies, elles se situent sous la cour (cave 6, ouverte) et probablement sous la courette (cave 21 ou 22) sans constituer d'inquiétude grave, elles soulèvent plusieurs problèmes et suscitent la visite d'un ou de plusieurs experts.

en charge : Guillaume et Sylvain

La société MurProtect est donc déjà passée (le 27 juin) : compte-rendu en annexe A du présent CR. Les principaux sujets abordés sont

• la question d'une humidité normale
• la santé aparente du bâtiment : très bonne
• la fuite sous la cour en elle-même, problème de joint (et diverses options)
• l'état des huisserie et le risque d'attaques de mérules (suspicion)
• l'état du collecteur d'eaux usées

• courette : faire le nettoyage de printemps - c'est fait
• cafards : il y en a toujours, pas beaucoup mais il y en a encore de temps en temps qui sont aperçus au 3ème étage

recherche d'une solution "radicale" : Guillaume

Comme indiqué par M. Aucler pendant l'AG il y a des anomalies sur les numéros de cave, et la cave n.27 prévue dans le RdC est introuvable donc nous menons quelques investigations

• la cohérence des numéros semble établie (séquentialité, présence d'anciens marquages, cohérence avec certains indices dans le règlement de copropriété)
• manque la 25 (collecteur d'égouts)
• manque la 27
• sous-sol de DEVIM (lot 1, rdc 1ère gauche) à “retracer” : la demande a été faire à Ali Guezzour (gérant) qui y a oralement répondu favorablement
• M. Hillebrant (lots 26,27,28) nous a transmis tous les documents relatifs à son acquisition de ces lots, qui apportent quelques connaissance complémentaires sur l'historique et l'usage des caves
• M. Donat, présent, nous informe que le sous-sol du lot 1 a résulté du rachat et de la réunion de deux “plus petites caves” et que des collecteurs d'eaux usées se trouvent dans l'une d'elles.

Les recherches continuent, il s'agit d'établir si les caves 25 et/ou 27 pourraient avoir fait partie de cette opération de création du sous-sol du lot 1.

en charge : Sylvain

• Concernant le plan de travaux décennal Valentine nous a fait un petit état de ce qu'on avait besoin de savoir pour s'y préparer (voir annexe B ci-dessous)

• réfection cage d'escalier : on peut s'attendre à des devis autour de 35-40 k€, et commencer à en demander

en charge : Véronique

• le compost selon Véronique : il s'agit d'une possibilité donnée par la Mairie de livrer ses déchets compostables à des points de collecte plutôt que de les destiner au bac vert, cette possibilité concerne les personnes individuelles mais une fiche d'information sur cette possibilité sera affichée dans l'entrée

en charge : Véronique

• arrosage des plantes pendant la saison chaude : le calendrier est en place (merci Véronique)
  • on rappele que qui veut peut participer à l'entretien et au renouvellement de la verdure disposée dans la cour
  • en cas de gêne ne pas hésiter à contacter le conseil syndical

Sur l'opportunité de recourrir à des racks à vélo permettant une meilleure densité (à deux niveaux)

en charge Véronique

La prochaine réunion est fixée au 31 août à priori (aménageable) merci aux copropriétaires ou habitants qui souhaiteraient y assister de se manifester auprès du conseil pour être informés du lieu et de tout éventuel changement de date.

Préparation d'un calendrier des réunions suivantes.

en charge : Guillaume

Merci à tou(te)s celles et ceux qui ont contribué (et participé) à la fête des voisins qui s'en est suivie.

Fin du conseil à 20h19

(ce sont les notes de Sylvain remises en forme)

L'humidité dans les caves est naturelle : l'eau n'est pas seulement sous forme liquide récupérable dans les évacuations, elle circule vers le haut et vers le bas. La fonction des caves est principalement d'assurer que le rez-de-chaussée est débarrassé de l'humidité.

Pas de crainte à avoir vis-à-vis des fondations : l'immeuble est conçu pour respirer, pas pour être complètement sec. La cour et les caves sont en bon état, aucun signe d'inquiétude en termes de structure.

La seule solution pour avoir une étanchéïté parfaite vis-à-vis de la cour est de faire un cuvelage complet de la cour (~60k€), mais on ne maîtrise pas l'humidité qui vient du voisinage et donc ça pourrait ne pas améliorer la situation d'humidité des caves.

Mois cher et plus localisé, cuvelage des 2 caves concernées (~10k€).

Encore moins cher et conseillé :

1. gratter et refaire les joints abimés (par artisan du coin ou nous-mêmes) avec ciment + résine hydrofuge (Sika, Weber), ce qui ne va pas stopper totalement l'humidité mais éviter les écoulements francs pendant les pluies
2. remplacer les bois vermoulus (débuts d'attaques de champignons visibles, risque d'installation de mérules)
3. gratter les enduits abîmés dans les caves
4. calorifuger les tuyaux d'eau pour éviter la condensation dessus

Pour le bois, s'adresser à Pharmabois (pas donné, mais compétents)

Pour la façade (rue) avant tout ravalement traiter le salpêtre qui indique une remontée d'humidité par capillarité (~200 €/ml.)

Vu les odeurs dans la cave sous le bâtiment (côté cour) la conduite d'eaux usées serait mal étanche sans être fuyarde pour autant.

Dans l'entrée la coloration des taches indique que la présente de bactéries et donc que la fuite vient d'eaux usées.

(extrait du mail de Valentine)

Ci-après, un bref compte-rendu de ce que j'ai pu lire sur le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Selon la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 : A l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Le PPT devient obligatoire au 1er janvier 2025 pour les copro de 50 lots et moins

Ce plan pluriannuel de travaux est réalisé à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique ou d'un diagnostic technique global.

Il comprend :

• La liste des travaux nécessaires
• Estimation du niveau de performance
• Une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation
• Une proposition d'échéancier sur les 10 ans

Le prix du diagnostic technique global est entre 2000 et 3000€ TTC pour une copropriété de notre taille.

Dispensation d'obligation de plan pluriannuel uniquement si le diagnostic technique global ne fait apparaitre aucun travaux nécessaires.

Le plan pluriannuel de travaux doit être présenté à l'AG suivant son élaboration → vote soumis à la majorité exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ce fonds serait alimenté par une cotisation annuelle obligatoire pour chaque copropriétaire, d’un montant correspondant au minimum à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté, sans pouvoir être inférieur à 5% du budget annuel prévisionnel de fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale pourra toujours voter un montant supérieur en cas de travaux plus importants à venir.

Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.

« A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

« Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, le syndic convoque l'assemblée générale, qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Il n'y a actuellement pas d'information sur les sanctions financières dans le cas d'un manquement.